Ribuan Apartemen di Jakarta Tak Laku Terjual, PPN DTP Tak Mampu Dongkrak Pasar
Patrazone.com – Pasar properti hunian vertikal di Jakarta masih belum menunjukkan tanda-tanda pemulihan. Hingga semester I/2025, penjualan apartemen dan kondominium terpantau stagnan, bahkan lesu, meskipun pemerintah telah menggulirkan insentif PPN Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) 100%.
Data yang dihimpun menyebutkan bahwa lebih dari 5.000 unit apartemen menengah ke atas di Jakarta belum terserap pasar. Sebagian besar unit yang tak terjual ini tersebar di kawasan Kebon Jeruk, Jakarta Selatan, dan Jakarta Timur.
Penjualan Masih Lesu, Hanya 150 Unit Terserap
Wakil Ketua Umum DPP REI, Bambang Ekajaya, mengungkap bahwa apartemen yang belum terserap pasar mayoritas berasal dari proyek anggota REI. Bahkan, berdasarkan laporan JLL Indonesia, penjualan apartemen di Jakarta pada semester I/2025 hanya 150 unit, jauh di bawah rata-rata penjualan dalam satu dekade terakhir yang mencapai 3.560 unit per semester.
“Pasar apartemen nyaris tak bergerak. Bahkan dalam satu semester terakhir, penjualannya bisa dibilang stagnan,” ujar Yunus Karim, Head of Research JLL Indonesia.
Tren Turun Sejak 2015, Puncak Lesu Usai Pandemi
Jika ditilik lebih dalam, tren penurunan penjualan apartemen telah terjadi sejak 2015, dan semakin memburuk saat pandemi Covid-19 melanda pada 2020. Kala itu, penjualan apartemen hanya berkisar 1.000 unit per tahun.
Yunus menegaskan, akibat lemahnya permintaan, tidak akan ada proyek peluncuran apartemen baru di Jakarta sepanjang 2025. Padahal, rata-rata suplai tahunan selama 10 tahun terakhir berada di kisaran 4.100 unit.
Alasan Apartemen Tak Dilirik, dari IPL Mahal hingga Margin Investasi Menyusut
Menurut Bambang, ada dua penyebab utama lesunya pasar:
- Kelas Menengah: Terbebani Iuran Pengelolaan Lingkungan (IPL) yang tinggi, kelas ini lebih memilih rumah tapak dibanding apartemen.
- Kelas Menengah Atas: Biasanya aktif berinvestasi di apartemen, kini mulai menahan diri karena margin investasi yang terus turun.
“Untuk kelompok atas, apartemen kini tidak lagi menarik secara investasi. Harga unit terus tertekan, sementara pilihan investasi lain lebih menjanjikan,” kata Bambang.
Harga Apartemen Stagnan di Semua Segmen
Kondisi ini juga berdampak pada harga jual apartemen. Hingga saat ini, tidak ada kenaikan signifikan harga di semua segmen:
- Kelas Menengah Bawah: < Rp20 juta/m²
- Kelas Menengah: ± Rp30 juta/m²
- Menengah Atas: ± Rp40 juta/m²
- High-End: ± Rp42 juta/m²
- Luxury: ± Rp60 juta/m²
Sebanyak 49% pembeli saat ini berasal dari kelas menengah bawah, diikuti oleh kelas menengah (44%), dan kelas atas (7%).
Insentif PPN DTP: Efektif atau Tidak?
Pemerintah telah memperpanjang insentif PPN DTP 100% untuk rumah dan apartemen baru siap huni hingga Desember 2025, sebagaimana tertuang dalam PMK No. 60/2025. Insentif ini berlaku untuk:
- Hunian < Rp2 miliar: Bebas PPN 100%
- Hunian Rp2–5 miliar: Bebas PPN hanya untuk harga Rp2 miliar pertama
Namun, efektivitas kebijakan ini masih diperdebatkan.
“Insentif PPN memang membantu karena otomatis memberikan semacam diskon 10% dari harga properti,” ujar Bambang Ekajaya.
Sebaliknya, Wijayanto Samirin, ekonom dari Universitas Paramadina, menganggap insentif tersebut kurang berdampak.
“Masalah utamanya ada pada daya beli. Insentif hanya efektif jika masyarakat memang punya kemampuan beli, sementara sekarang daya beli sedang menurun drastis,” tegasnya.
Tantangan Masih Berat, Harapan Tertumpu di Akhir Tahun
Meski kondisi pasar belum pulih, REI masih optimistis akan ada sedikit perbaikan penjualan menjelang akhir tahun, seiring insentif PPN DTP dan upaya promosi dari pengembang.
Namun tanpa peningkatan daya beli masyarakat, dan selama persepsi negatif terhadap apartemen sebagai instrumen investasi belum berubah, tren pelemahan ini diprediksi masih berlanjut hingga 2026.
